Acheter ou vendre un ancien garage, un atelier ou une friche : la question de la pollution des sols

Le cas le plus fréquent

Un ancien garage en centre-bourg, un atelier de mécanique, une petite usine fermée depuis vingt ans, une station-service transformée en parking : ces terrains se vendent de plus en plus, souvent pour y faire des logements. Ils ont un point commun : on ne sait pas ce que le sol a gardé. Des hydrocarbures sous l’ancienne cuve, du plomb et du zinc dans les remblais, des solvants là où l’on dégraissait les pièces.

Tant que le terrain reste un parking, cela ne gêne personne. Le jour où l’on creuse des fondations, où l’on plante un potager ou où l’on installe une crèche, cela devient un problème, et un coût.

Première vérification : cinq minutes sur Géorisques

Sur georisques.gouv.fr, tapez l’adresse et ouvrez la rubrique « Sols pollués ». Trois choses à regarder :

• BASIAS (devenu « Casias ») recense les anciens sites industriels et activités de service. Y figurer ne veut pas dire que le sol est pollué : cela veut dire qu’une activité a existé, et qu’il faut regarder de plus près.
• BASOL recense les sites pollués connus, qui font ou ont fait l’objet d’une action de l’administration.
• Les secteurs d’information sur les sols (SIS) sont des zones où l’État a décidé que la pollution connue justifie une étude avant de construire ou de changer d’usage. Dans un SIS, le permis de construire exige une étude de sols et une attestation délivrée par un bureau d’études certifié.

Regardez aussi les anciennes photos aériennes (remonterletemps.ign.fr) : un bâtiment disparu, une cuve, une aire de stockage se voient souvent du ciel.

Ce que la loi impose au vendeur

Le vendeur doit informer l’acheteur, par écrit, de toute pollution connue et de toute installation classée (ICPE) qui a été exploitée sur le terrain (code de l’environnement, articles L.514-20 et L.125-7). L’état des risques (ERP) joint à la promesse de vente mentionne si le terrain est dans un SIS.

Si le vendeur savait et n’a rien dit, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, une baisse du prix ou la remise en état aux frais du vendeur. C’est la raison pour laquelle un diagnostic fait avant la vente protège les deux parties : ce qui est connu et chiffré se négocie, ce qui est découvert après se plaide.

Ce qu’est un diagnostic de pollution des sols

Il se fait en deux temps, et l’on peut s’arrêter après le premier.

1. L’étude historique et documentaire. Archives, bases de données, photos aériennes, anciens plans, parfois un entretien avec l’ancien exploitant. Elle dit quelles activités ont eu lieu, où, et quels polluants sont à chercher. Comptez une à deux semaines et à partir de 790 €. Si elle conclut qu’il n’y a rien à craindre, le dossier s’arrête là, et vous avez un document à montrer au notaire et à l’acheteur.
2. Le diagnostic de terrain. Des sondages à la tarière ou au carottier aux endroits suspects, des échantillons de sol à plusieurs profondeurs, parfois de l’eau de nappe, et des analyses en laboratoire accrédité. Le programme va des résidus agricoles (pesticides, nitrates) aux dérivés du pétrole (hydrocarbures, HAP, BTEX), en passant par les métaux lourds, les solvants chlorés, les PCB et l’amiante dans les remblais, selon l’historique du site. Les résultats sont comparés aux valeurs de référence et à l’usage prévu. Comptez trois à cinq semaines, analyses comprises, et un prix sur devis selon le nombre de sondages et d’analyses.

Le rapport ne dit pas seulement « pollué » ou « pas pollué ». Il dit où, jusqu’à quelle profondeur, et ce que cela implique pour le projet : rien à faire, précautions de chantier, terres à évacuer vers une filière adaptée, ou plan de gestion.

Le vrai coût : les terres excavées

C’est le point que les acheteurs découvrent trop tard. Creuser un sous-sol ou des fondations sur un terrain pollué produit des terres qui ne peuvent pas partir en simple remblai. Selon la pollution, la tonne coûte de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros à évacuer. Sur un petit immeuble, cela se compte en dizaines de milliers d’euros.

Un diagnostic fait avant la signature permet de chiffrer ce poste, de le négocier dans le prix, ou de changer le projet (bâtiment sur dalle sans sous-sol, par exemple).

Qui paie, et quand

En pratique, l’acheteur commande souvent l’étude historique pendant le délai de la promesse, à ses frais, parfois avec une condition suspensive. Le vendeur qui veut vendre vite et bien a intérêt à l’avoir fait avant la mise en vente : un dossier propre rassure et évite de perdre trois semaines chez le notaire.

Et si le terrain est aussi en zone d’argiles ?

Un terrain constructible en zone d’argiles doit être vendu avec une étude de sol G1. Les mêmes sondages servent aux deux études : nous les faisons ensemble, en un seul déplacement.

Un doute sur un terrain ? Décrivez-le nous : nous vérifions les bases de données avant de chiffrer.