Vendre un terrain : les documents à réunir avant la promesse de vente

Pourquoi s’y prendre avant

Une vente de terrain se bloque rarement sur le prix. Elle se bloque sur une pièce qui manque au moment de la promesse : un bornage non fait, un certificat d’urbanisme périmé, une étude de sol que personne n’a commandée. Chaque pièce manquante, c’est deux à six semaines de retard.

Voici la liste que nous donnons aux vendeurs qui nous appellent. Elle tient sur une page : téléchargez-la en PDF pour la cocher au fur et à mesure.

1. Le titre de propriété

L’acte par lequel vous avez acquis le terrain, ou l’attestation notariée de succession. Le notaire en a besoin dès le début pour vérifier l’origine de propriété et les éventuelles servitudes.

2. Le plan cadastral et le bornage

Le plan cadastral se télécharge gratuitement sur cadastre.gouv.fr. Mais le cadastre ne fait pas foi des limites : pour un terrain à bâtir issu d’une division ou d’un lotissement, le bornage par un géomètre-expert est obligatoire, et l’acheteur peut l’exiger dans les autres cas. Comptez trois à six semaines pour l’obtenir.

3. Le certificat d’urbanisme

Demandé en mairie, il indique ce que l’on peut construire sur le terrain. Le certificat « opérationnel », qui répond à un projet précis, rassure bien plus l’acheteur que le certificat d’information. Il est valable 18 mois. Si vous avez un ancien permis ou une déclaration préalable de division, joignez-les.

4. L’état des risques et pollutions (ERP)

Obligatoire pour toute vente, il récapitule les risques connus à l’adresse : inondation, séisme, argiles, sols pollués, radon. Il se génère en quelques minutes sur georisques.gouv.fr et doit avoir moins de six mois au jour de la promesse. C’est aussi lui qui vous dira si le terrain est en zone d’argiles.

5. L’étude de sol G1, si le terrain est en zone d’argiles

Depuis la loi Élan, un terrain constructible en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit être vendu avec une étude géotechnique préalable G1. Elle est annexée à la promesse de vente et reste valable 30 ans.

C’est la pièce que l’on oublie le plus souvent, parce qu’on la découvre chez le notaire. Chez CST, l’étude G1 Loi Élan coûte à partir de 590 € et prend environ trois semaines, devis compris. Demandez-la dès la mise en vente, pas à la signature.

6. Les réseaux et l’assainissement

Le terrain est-il raccordé à l’eau, à l’électricité, au tout-à-l’égout ? Si oui, les attestations ou factures de raccordement. Si non, un devis de viabilisation aide l’acheteur à se décider. Hors tout-à-l’égout, le futur constructeur aura besoin d’une étude de sol pour l’assainissement individuel : nous pouvons la coupler avec la G1.

7. Les règles particulières

Règlement de lotissement, cahier des charges, servitudes de passage ou de réseaux, arrêté de division, taxe d’aménagement majorée : tout document qui impose quelque chose au futur propriétaire doit être connu avant la promesse, pas après.

En résumé

Dans l’ordre des délais, commandez d’abord ce qui prend du temps : bornage et étude de sol, puis le certificat d’urbanisme. Le titre, le plan cadastral et l’ERP se réunissent en une journée.

Un doute sur la zone d’argiles de votre terrain ? Appelez-nous, un géotechnicien vous répond.